¿Cómo es la Nueva Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones?

Desde que se aprobó la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones en 1999, con las tres posteriores reformas publicadas en 2002 y 2004, se han producidos una serie de cambios legislativos (Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, Ley 22/2006, de 4 de julio, de Capitalidad y Régimen Especial de Madrid, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, entre otras) que hacen necesario una nueva adaptación y reestructuración de la Ordenanza.

La nueva Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, se estructura en seis títulos, con 86 artículos, dos disposiciones adicionales, cuatro disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y una disposición final.

La estructura de la Ordenanza pretende, después de definir el deber de conservación y rehabilitación que le corresponde a los propietarios de los inmuebles, recoger de manera sistemática y ordenada las actuaciones que proceden para controlar su cumplimiento y, en su caso, las medidas a adoptar cuando no concurran las condiciones necesarias de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro.

- El título I, relativo a las Disposiciones Generales, establece los objetivos generales de la Ordenanza y regula el Registro de edificios y construcciones en el que se inscribirán los inmuebles que cuenten con una antigüedad superior a treinta años.

.- El título II regula, de forma individualizada y en dos capítulos, el deber de conservación y el deber de rehabilitación.

.- El título III, regula las Inspecciones periódicas de edificios y construcciones.

La inspección técnica deberá contener no sólo la información relativa a las condiciones mínimas de seguridad sino también las de salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro que la Ordenanza exige para el deber de conservación.

En este apartado, se incorpora al contenido de las inspecciones la información sobre el comportamiento térmico del edificio, que sin afectar al resultado favorable o desfavorable de aquellas, permitan establecer las bases para la adopción de posibles medidas de ahorro y eficiencia energética.

Ante el incumplimiento de la presentación del acta de inspección técnica, la Ordenanza ha considerado adecuado imponer hasta tres multas coercitivas, otorgándole, en cada caso, un nuevo plazo de dos meses para su cumplimiento, todo ello, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 99 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común y en el artículo 52 de la Ley 22/2006, de 4 de julio, de Capitalidad y de Régimen Especial de Madrid.

.- El título IV se refiere al cumplimiento de los deberes de conservar o rehabilitar y a las órdenes de ejecución.

.- El título V se estructura en dos capítulos, el primero, relativo al procedimiento para la declaración del incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar y el segundo, referente a las medidas que podrán adoptarse ante dicho incumplimiento.

.- El título VI de la Ordenanza, se estructura en dos capítulos, el primero relativo a la situación legal de ruina y el segundo a la ruina física inminente.



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BURGOS ABRE LAS PUERTAS A LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS

El alcalde de Burgos, Javier Lacalle, y la concejal de Licencias, Dolores Calleja, se reunieron ayer en el Consistorio con la junta directiva del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos, para tratar, entre otros asuntos, la implantación de la Inspección Técnica de Edificios. Lo que para el colectivo es algo necesario, para el Consistorio no parece serlo tanto y, a pesar de que abrieron la puerta a una posible implantación y tomaron en consideración la propuesta, la edil popular no quiso concretar nada más. Sí reconoció, no obstante, que el 40% del parque inmobiliario de Burgos tiene más de 40 años y que un tercio tiene más de 50 años. Unas cifras que obligan a que, en caso de que se implante la inspección, se deba actuar «con racionalidad» para «no caer del todo a la nada».

Para el presidente de este colegio, Jesús Manuel González, la caída de la obra nueva con la crisis económica obliga a que los aparejadores y arquitectos técnicos se vean obligados a buscar otras salidas, y la rehabilitación de edificios se presenta como una de las opciones más apropiadas. De hecho, solo queda por implantar la ITE en Soria o Palencia, según apuntó.

Este encuentro con el regidor, que se repetirá posiblemente dos veces al año, sirvió además para mostrar el compromiso del Consistorio por implantar el visado electrónico, algo que se hará, «a medio plazo», según ratificó Calleja. La edil anunció además que en la primera quincena del mes de noviembre el Colegio celebrará junto a los técnicos municipales «unas jornadas que servirán para definir algunos criterios en las licencias que pueden plantear mayores problemas».

Otro de los asuntos que se puso sobre la mesa fue el futuro de la oficina del Área de Rehabilitación del Centro Histórico (ARCH), y es que, aún queda por determinar si estas instalaciones servirán para el futuro ARI de San Cristóbal o tendrán otros usos. Justo ayer, el ARCH hacía público que, debido al interés mostrado por algunos propietarios de una serie de inmuebles de la zona que aún no habían desarrollado obras en los mismos y desean ejecutarlas, se ha propuesto una séptima convocatoria de ayudas a la rehabilitación, de carácter abierto. El plazo de presentación de solicitudes finalizará el día 2 de enero de 2012 y se concederán con el compromiso, por parte de los promotores, de tener ejecutadas las obras a finales del año 2012.

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LOS ARQUITECTOS ABARATAN LAS INSPECCIONES TÉCNICAS DE EDIFICIOS ANTE LA FALTA DE TRABAJO

El próximo 31 de diciembre se cumple el plazo para revisar el estado de conservación de unos siete mil edificios de la ciudad, en concreto de los construidos entre los años 1932 y 1956. Esta circunstancia supone una oportunidad de trabajo para los arquitectos y los arquitectos técnicos, profesionales que están habilitados para poder efectuar estas inspecciones, obligatorias según la normativa del Ayuntamiento. Se trata del tercer plazo establecido para la revisión de todos los inmuebles de Málaga, después del que se marcó en 2008 para analizar los centenarios y los que cuentan con protección arquitectónica, y en 2009 para los construidos entre 1907 y 1931.

Sin embargo, el actual nivel de crisis en el sector de la construcción hace que la competencia entre los profesionales por hacerse con la realización de los informes de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) sea mucho más elevada en esta ocasión. Debido a ello, hay edificios a los que han llegado hasta una veintena de folletos publicitarios de arquitectos para ofrecerse a hacer la inspección, con reducciones de precios que, en algunos casos, son hasta cuatro veces inferiores a lo que hasta ahora se había venido cobrando de media por una ITE. Todo sea con tal de hacer clientes.

Según las consultas realizadas por este periódico, las inspecciones que en años anteriores podían costar entre cuatrocientos y seiscientos euros se llegan a ofrecer ahora por apenas 150 euros e incluso menos. Leonor Muñoz, presidenta del Colegio de Arquitectos Técnicos de Málaga, en el que están colegiados unos 1.800 profesionales, reconoció que este tipo de casos se están dando. «Es verdad. Hay una campaña muy agresiva porque muchos profesionales han hecho una gran labor comercial yendo prácticamente casa por casa a ofrecerse», señaló.

Respecto a las notables reducciones de precio que se ofrecen, Muñoz recordó que desde los colegios profesionales no se pueden regular los honorarios de los técnicos. No obstante, a tenor de algunas cantidades que ha conocido, puso en duda que sirvan si quiera para cubrir los gastos del arquitecto o arquitecto técnico. «Hay que tener en cuenta que, cómo mínimo, debe entrar en el precio el coste del seguro de responsabilidad civil que es obligatorio adjuntar y que son unos cuarenta euros. Si a ello añadimos los costes de desplazamiento, horas de trabajo, redacción del informe, etcétera, queda muy poco margen de beneficio si se reducen tanto los precios», argumentó.

Para poder reclamar

La presidenta del Colegio de Arquitectos Técnicos apuntó que ya no es obligatorio visar las inspecciones de edificios, lo que supondría un coste de otros treinta o cuarenta euros más, pero recomendó a los vecinos que se haga ese visado porque ello les supone «una garantía» a la hora de exigir cualquier reclamación al colegio posteriormente. «No podemos hacer nada por evitar la bajada de precios, porque los honorarios son libres, pero sí podemos decir al ciudadano que exija un trabajo serio y que compruebe que el técnico que contrata está colegiado, no está inhabilitado y se preocupa de suscribir el correspondiente seguro de responsabilidad civil, que es obligatorio», insistió.

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APROBACIÓN DE LA ORDENANZA REGULADORA DEL DEBER DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS DE HUESCA

El Ayuntamiento de Huesca aprobó el pasado 27 de septiembre la Ordenanza Municipal Reguladora del Deber de la Inspección Técnica de Edificios. Esta ordenanza obliga a revisar los edificios de más de 50 años y el Consistorio oscense prevé su entrada en vigor en 2012. De esta forma, se obliga a los propietarios a realizar esta revisión y además se creará un registro de edificaciones para conocer el estado de los inmuebles. El incumplimiento de las inspecciones se sancionará con una multa de 600 euros.

La responsable del área de Urbanismo del Consistorio oscense, Gema Allué, ha manifestado que la ordenanza obliga a los propietarios de los edificios de más de 50 años a presentar un informe y a cumplir una serie de requisitos.

Según ha explicado, los edificios de más de 50 años "van a tener que ser inspeccionados por un técnico a cuenta de la propiedad y en caso de que no se hiciera, el ayuntamiento actuará subsidiariamente y los costes deberán ser cubiertos por los propietarios, a quienes además se les impondría una sanción". Se trata de "hacer cumplir una serie de requisitos de disciplina urbanística".

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NUEVA ORDENANZA MUNICIPAL DE REHABILITACIÓN (AYTO. MADRID)

Las Inspecciones Técnicas de Edificios (ITE) incluirán el comportamiento térmico del edificio y las condiciones de accesibilidad con la nueva Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso, cuyo proyecto definitivo ha sido aprobado este miércoles en Junta de Gobierno y queda a la espera de ser aprobado por el Pleno.

El nuevo texto incorpora criterios de calidad, sostenibilidad y accesibilidad para el adecuado mantenimiento del patrimonio arquitectónico y sustituye al vigente hasta ahora, que data de 1999. A destacar entre sus novedades la delimitación del concepto de rehabilitación para garantizar una mayor seguridad jurídica.

También crea un Registro de Edificaciones y Construcciones con el que facilitar el control y la transparencia en el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas, además de introducir la sostenibilidad y la accesibilidad como un requisito más de la ITE y considerar las recomendaciones del Plan de Calidad del Paisaje Urbano como de obligado cumplimiento.

El comportamiento térmico del edificio se tendrá en cuenta para el establecimiento de medidas de fomento de la eficiencia energética, sin que en ningún caso pueda tener efectos para el resultado, favorable o desfavorable, de la inspección.

Por otra parte, ante una inspección técnica desfavorable, los titulares de la finca dispondrán de un plazo de dos meses para solicitar la correspondiente licencia, a fin de subsanar las deficiencias detectadas. Con esta novedad, se pretende facilitar a los propietarios de los inmuebles la subsanación voluntaria de deficiencias.

ACCESIBILIDAD

El control de accesibilidad se centra en los accesos, escaleras, pavimentos, barandillas, pasamanos, elementos de señalización y comunicación sensorial (como braille o altorrelieves), ascensores existentes y demás elementos de comunicación horizontal o vertical del edificio, por lo que se deberán realizar los trabajos y obras necesarios de forma que se conserven en correcto uso.

La Ordenanza, elaborada por Urbanismo y Vivienda, se ha adaptado a la modificación de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid y clarifica los conceptos de conservación y rehabilitación y concreta los deberes inherentes a ellos con el fin de incrementar la seguridad jurídica.
La nueva normativa considera que la rehabilitación es un deber distinto del de conservar. Por tanto, "comprende la realización de obras que van más allá de la simple conservación, por superar el 50 por ciento del valor de sustitución del edificio", como ha explicado el Ayuntamiento a través de un comunicado.

De acuerdo con este concepto, la Ordenanza prevé que el deber de rehabilitación podrá imponerse a los propietarios de los edificios y construcciones de las áreas de rehabilitación y a los declarados en situación legal de ruina, catalogados con los niveles 1 y 2 de protección por el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, o protegidos por la legislación del patrimonio histórico.

REGISTRO DE EDIFICIOS

Para que se pueda realizar un adecuado seguimiento de estas obligaciones, la Ordenanza crea el Registro de Edificios y Construcciones, que recogerá tanto las incidencias relativas a la Inspección Técnica de Edificios, como todos los datos, actos y resoluciones relacionados con el deber de conservar y rehabilitar.

"Se trata de una herramienta de gran utilidad, que permitirá reflejar con exactitud el estado del parque inmobiliario en cada momento, facilitando la publicidad y la transparencia de las obligaciones urbanísticas relativas a los deberes en esta materia", han detallado.
En materia de disciplina urbanística, la Ordenanza introduce como novedad, ante el incumplimiento del deber de conservar, la imposición de hasta tres multas coercitivas, con un importe de 1.000, 2.000 y 3.000 euros respectivamente.

Por otra parte, y con independencia de la incoación del expediente sancionador, se podrán adoptar dos tipos de medidas, según las circunstancias. En primer lugar, la ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber de conservar. En segundo lugar, si las obras a realizar rebasasen el límite del contenido normal del deber de conservación o, en su caso, concurrieran causas de interés general, se podrá acordar la expropiación forzosa.

RUINA URBANÍSTICA

La Ordenanza mantiene los supuestos que dan lugar a la situación legal de ruina urbanística. Con respecto a los bienes de interés cultural, añade como novedad, que éstos se consideran en estado ruinoso exclusivamente cuando hayan desaparecido todos los valores que llevaron a su consideración como bien cultural, de forma que no pueda intentarse ni siquiera su restauración.

Para facilitar el cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación, la Ordenanza establece ayudas públicas a través de las actuaciones subvencionables acogidas a los programas que convoque el Ayuntamiento de Madrid, y bonificaciones contempladas en las Ordenanzas fiscales reguladoras de los tributos municipales.

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Obligatoriedad ITE (Julio 2011)

El Decreto Ley 8/2011 publicado el 7 de Julio de 2011 en el BOE obliga a todos los edificios de más de 50 años (salvo que las Comunidades Autónomas fijen otra antigüedad), a realizar una inspección técnica periódica (ITE), en todos los municipios españoles de más de 25.000 habitantes.

Decreto Ley 8/2011 de 1 de Julio

Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios.

1. Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera, deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos:

a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.

b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.

2. Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos y condiciones que regulen las Comunidades Autónomas. Los Municipios podrán establecer sus propias actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos.

3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
Artículo 22. Efectos de la inspección.

Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de conservación a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Suelo, quedará condicionada a la certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación, requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo señalado al efecto.

Disposición adicional tercera.

Aplicación de la inspección técnica de edificios obligatoria.

Las determinaciones contenidas en este Real Decreto-ley relativas a la inspección técnica de edificios sólo serán aplicables en los municipios con población superior a veinticinco mil habitantes salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblacionales y en aquéllos que las Administraciones incluyan en las áreas o los entornos metropolitanos que delimiten.

Las Comunidades Autónomas, cuando las circunstancias lo aconsejen, podrán disponer la aplicación de las determinaciones relativas a la inspección técnica de edificios a municipios no comprendidos en el apartado anterior, y en dicho caso, establecer excepciones del cumplimiento de la misma a determinados edificios según su tipología o su uso predominante.

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Ayudas públicas para inspecciones técnicas de construcciones

El Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 pone a disposición de las comunidades de propietarios ayudas y subvenciones para que se realicen inspecciones técnicas de construcciones. Muchas veces por desconocimiento o por lo complicado de la burocracia no acudimos a ayudas y subvenciones a las que tenemos derecho, así que nos ponemos manos a la obra para conocer un poco más de las mismas

Existen ayudas y subvenciones para la realización de inspecciones técnicas de construcciones. Sí, así es. El Gobierno estableció las ayudas a través del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, con el que se pretende facilitar y garantizar la seguridad y la accesibilidad de los edificios; así como promover la rehabilitación de las fincas y conseguir que mejoren en su eficiencia energética. De cualquier manera, toda la gestión se realizan a través de las distintas comunidades autónomas, así que cuando necesite hacer los trámites, en primer lugar tendrá que informarse en qué manera o forma puede realizarlo en su comunidad autónoma, ya que al final en cada una la gestión se realizará de una manera concreta.

Ayudas para la eficiencia energética en las inspecciones técnicas de construcciones

También puedes acudir al Instituto para la Diversificación y Ahorro de Energía, más conocido como IDEA, para consultar las ayudas relativas a la eficiencia energética en las inspecciones técnicas de construcciones. Puedes encontrar ayudas que harán que su día a día sea más ecológico. No hay nada mejor que ser respetuosos, no sólo con pequeños gestos de ahorro energético, sino que con instalaciones más eficientes y modernas.

De cualquier forma, cuando su comunidad de vecinos se disponga a realizar inspecciones técnicas de construcciones antes de nada acuda al ayuntamiento de su localidad para conocer si existen ordenanza, si es así, suelen estar disponibles ayudas y subvenciones relativas a la misma. Por supuesto, también acuda a las instituciones públicas de su comunidad autónoma relativas al plan estatal de viviendas y rehabilitación.